Contrato de arras ¿Qué es y cómo hacerlo

Contrato de arras: ¿Qué es y cómo hacerlo?

Todo el proceso de venta/adquisición de una propiedad o bien tiene cierto nivel de complejidad. Más que nada, porque pueden tomar más tiempo de lo previsto las negociaciones, la documentación, el pago y otros detalles. Además, tanto el vendedor como el comprador podrían cambiar de parecer de un momento a otro. Ahí es donde resalta el contrato de arras, ya que el soporte más firme a la hora de asegurar una negociación de este estilo. Veamos qué es y cómo hacerlo. 

¿En qué consiste el trámite?

El contrato de arras está basado en las consideraciones que propietarios y compradores requieren para tramitar la compraventa de un activo. No es el documento que manifiesta la acción de comprar y vender, sino un precontrato. Así que, al realizar este documento, se está definiendo cómo será el proceder posterior de la compraventa. Aparte de eso, uno de los puntos más importantes es que se avala que la propiedad no será concedida a otra persona. Y, por tanto, es de índole privada. 

¿Qué es el contrato de arras?

El contrato de arras se define como el soporte de que las pautas sobre la adquisición y venta de una propiedad tendrán lugar a futuro. Como te comentábamos con anterioridad, el bien o propiedad no será vendido a un individuo distinto. Para ello, el comprador tendrá que cancelar un anticipo de pago. De esta manera, el dueño dejará de hacerle publicidad a la vivienda y se concentrará en poner en marcha el proceso de cesión. 

El contenido de este contrato sirve de inspiración para el contrato de compraventa. Ya que ahí se especifica el estado en el que el dueño entregará el bien, cuánto se pagó anticipadamente y más. Otra de las tangentes es que se hará constar cuáles son las sanciones a pagar en caso del incumplimiento de las partes. 

¿Es obligatorio hacer el contrato de arras?

Después de leer la formalidad con la que se presenta este trámite, seguramente te preguntas: ¿es obligatorio hacer el contrato de arras? La respuesta es no, no hay ninguna obligación de redactar este documento. Sin embargo, es bastante frecuente que se realice. Puesto que supone una vía fiable al ponerse de acuerdo y llegar al convenio final. 

¿Qué hacer antes de firmar el contrato de arras?

Como es un documento legal, vale mucho tener ciertas precauciones antes de estampar la firma. 

  • Revisa la propiedad con un experto. Es factible llevar a un técnico para que revise todos los aspectos (electricidad, instalaciones, sistemas, etc.) y muestre un reporte con su valoración.
  • Verifica el estado. Es decir, corrobora que la persona con la cual contactas es el verdadero dueño y si el hogar tiene algunos pendientes legales. Como el caso de una hipoteca. 
  • Ve al ayuntamiento. En el ayuntamiento te podrán decir qué modificaciones precisa la propiedad, qué tipo de gestiones se requieren y si son realmente graves. 
  • Comprueba qué gastos conlleva. No solo hablamos de impuestos (IVA o ITP), sino también de los gastos de la comunidad que puedan surgir. 
  • Asegúrate de haber leído bien. Una de las cuestiones vitales a hacer antes de firmar el contrato de arras, es comprender bien la información. 

Luego de tener en cuenta la cantidad de detalles que se deben constatar, es probable que quieras saber cómo anular un contrato de arras. En ese sentido, solo podrás cancelar el contrato de acuerdo a lo que ahí se estipule. Esto depende del tipo de contrato y de la situación en sí. No obstante, la mayoría de las veces la solución está en devolver el pago o pagar una cantidad en compensación

¿Cuánto hay que pagar con el contrato de arras?

En vista de que el precontrato es de carácter privado, la ley no prevé un monto de cuánto hay que pagar con el contrato de arras. Pese a eso, es frecuente que se liquide entre 5 % y 10 % del precio total del bien (esto se decide en el trato). Por otro lado, debes tener dudas sobre quién se queda las arras, si la inmobiliaria o el vendedor. Así pues, la respuesta es más que sencilla, el dinero pertenece al vendedor. 

Tipos de arras

Son tres clases de arras, las diferencias están en las penalizaciones que componen a cada una. 

  • Confirmatorias. No se tienen que especificar en el contrato. Lo importante a tener en cuenta es que no hay manera de anular la operación. En pocas palabras, si alguno de los actores no hace lo previsto, no podrá interrumpir el contrato y deberá pagar una cantidad por los inconvenientes ocasionados. Puedes leer más en el artículo 1.124 del Código Civil español. 
  • Penitenciales. Está abierta la circunstancia de renunciar al contrato. La consecuencia para el comprador es que no podrá exigir la devolución del anticipo. Y, para el propietario, es que dará el doble del dinero entregado por señal. Entérate de todo en el artículo 1.454 del Código Civil.
  • Penales. La cantidad de dinero a pagar por vulneración del contrato es igual al de las arras penitenciales. Con la diferencia de que la penalización se acorta si el quebrantamiento es menor. Además, la falta de responsabilidad de una de las partes no hace que la obligación se extinga. 

Paso a paso de cómo hacer el contrato de arras

Por lo general, es la inmobiliaria la que se encarga del contrato de arras. Aunque, si debes hacerlo tú mismo, te sugerimos buscar un modelo de contrato de arras en Internet. Sea como sea, te explicaremos cuáles son los datos habituales que contiene el papel. 

  1. Identificación del vendedor y del comprador. 
  2. Dirección de la propiedad, todos los datos pertinentes. 
  3. Definición de la estructura de la casa, los espacios y todos los elementos que la componen.
  4. Cantidad de dinero que se desembolsará por el bien y la vía de pago. 
  5. El monto expedido por arras. Se debe expresar el monto anticipado y lo que resta de la cuenta. 
  6. El límite de tiempo para firmar el documento de compra-venta. 
  7. Especificar las arras. Como está establecido en el código civil, se debe determinar si las arras son penitenciales. De no explicarse, se asume que son confirmatorias. 
  8. Efectos por no cumplir el contrato. Aunque ya estén establecidas las penitencias por cada tipo de arras, conviene escribirlas nuevamente.  
  9. El porcentaje a cuenta de gastos que enfrenta cada individuo. 
  10. Pacto de concretar la operación a través de la notaría pública
  11. Fechas de cuándo se celebra el precontrato y las firmas de los implicados. 

Ahora que dominas la información sobre el contrato de arras, estás listo para la compra-venta de propiedades. 

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